호텔기업은 통상적으로 토지와 건물 그리고 시설에 상당한 투자가 필요하다 . 따라서 많은 비중의 부채를 통해
투자가 이루어진다. 특히 국내의 대부분 콘도미니엄 개발사들은 20년간 무이자 장기 부채형 회원제를 통하여 개발
에 필요한 부채를 조달하고 있다. 회원들은 장기간 일정 금액을 보증금 형태로 예치하여 시설을 저렴하게 이용하고
20년 만기 시 원금을 돌려받게 되는 방식이다.
이러한 자금 확보 방식과 부동산의 가치 상승으로 개발사는 부채가 자기 자본화 되는 혜택을 보게 된다. 일반적
인 할인현금흐름 방식의 가치평가 기법은 호텔기업 평가 시에 부족한 면이 있다(Tsi, Pan, and Lee, 2011). 한국의 독
특한 부채형 회원제 콘도미니엄 투자 방식에 대한 사업 가치 평가는 전혀 연구된 적이 없었다.
본 연구는 콘도미니엄 개발 시 부동산 자산 가치의 변화를 고려하여 할인현금 흐름을 기반으로 하는 가치 평가
모델을 개발 하였다. 부채형 회원제 콘도미니엄 사업은 무이자 장기 부채로 자금을 조달하기 때문에 평가모델은 재
무구조 및 부동산의 미래가치를 적절히 반영하여 평가하여야 한다는 것을 알게 되었다. 무이자 장기로 자금을 조달
하게 되면 자본비용이 낮아져 운영수익을 통한 사업가치가 높아지게 되는 결과를 보이게 된다. 또한 부채형 회원제
사업 가치 증대 또는 감소시키는 중요한 요소가 부동산의 가치, 부채형 회원권의 만기구조라는 것을 알게 되었다.
본 논문의 부채형 콘도미니엄 사업가치 평가 방법이 향후 개발 사업업체 또는 신규로 콘도미니엄 사업개시를 위
한 업체들의 유용한 사업가치 평가 수단으로 이용 가능하며, 기업의 내·외부 이해관계자에게도 유용한 정보로 활용
될 수 있으며, 특히 콘도미니엄 사업의 개발 및 분양기획 관련 담당자에게 유용한 정보를 제공할 것으로 사려 된다.

핵심용어 : 콘도미니엄, 가치평가, 부채형 회원제, 부동산 자산 가치